La vente d’immeuble à rénover : un régime fiscal incertain !
vendredi 22 mars 2019

La vente d’immeuble à rénover : un régime fiscal incertain !

Le régime de la vente d’immeuble à rénover (VIR) pose des difficultés relatives à la détermination de la plus-value et des revenus fonciers.

Ces deux problématiques sont effectivement liées : le principe de l’article 150 VB II-4° du Code général des impôts est que les travaux déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qui présentent le caractère de dépenses locatives ne peuvent venir majorer le prix d’acquisition à retenir dans le calcul de la plus-value.

  • S’agissant de la détermination de la plus-value

Classiquement, la plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.

L’article 150 VB du Code général des impôts dispose que « le prix d'acquisition est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il est stipulé dans l'acte, étant précisé que ce prix s'entend de l'existant et des travaux dans le cas d'une acquisition réalisée selon le régime juridique de la vente d'immeuble à rénover. »

Dans une réponse Frassa n°1409 du 10 janvier 2019, l’Administration précise que « lorsque l’acquéreur a bénéficié de la réduction d’impôt Malraux, l’article 150 VB-II, 4° fait obstacle à ce que le montant des travaux réalisés dans le cadre du contrat de vente d’immeuble à rénover soit inclus dans le prix d’acquisition, dès lors que ces dépenses ont déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ».

Elle revient alors sur sa position antérieure (Rép. Eblé du 12 janvier 2017 n°21771).

Toutefois, il convient de préciser que l’Administration s’appuie sur l’article 150 VB II-4° qui définit les dépenses venant majorer le prix d’acquisition alors que l’article 150 VB I 1° définit le prix d’acquisition qui, dans le cadre d’une vente d’immeuble à rénover, comprend l’existant et les travaux.

La position de l’Administration est donc contestable à cet égard et il est souhaitable que les juridictions se positionnent à ce sujet.

 

  • S’agissant de la détermination des revenus fonciers imposables

L’Administration refuse que les travaux viennent en déduction des revenus fonciers car ils feraient partie du prix d’acquisition. (BOI-RFPI-BASE-20-30-30 no 25)

Or, dans un arrêt du 29 juin 2017, la Cour administrative d’appel de Nantes a jugé que les dépenses de rénovation sont susceptibles de constituer, chez l’acquéreur, des charges foncières, lorsque l’immeuble est destiné à être donné en location (CGI art. 31).

La réponse FRASSA du 10 janvier 2019 semble alors être en adéquation avec la décision de la Cour Administration d’Appel de Nantes…

Il conviendra donc d’être prudent dans l’utilisation de ce régime en attendant que ce régime soit confirmé !